全部溢价, 时代变化太快了

5月1日，住建部新规正式落地。

新规有多严？住宅不能超过80米，容积率卡在3.1，层高必须3米起……这波操作堪称“史上最严”。

但有意思的是，就在新规生效的前一天，广州土拍市场火爆。白云区三宗住宅用地全部溢价成交，总价超过25个亿。

白云这三块地为啥这么抢手？简单来说就是：位置好（地铁口）、面积小（开发商压力小）、周边房子卖得快（不愁卖）。所以开发商都抢着要。

值得玩味的是，三宗地块都由越秀地产拿下，成交结果如下：

白云区嘉禾望岗AB2112050地块：竞拍21轮，溢价18%，总价6.49亿元，楼面价1.87万/㎡。

白云区嘉禾望岗AB2112039地块：竞价13轮，溢价16%，总价4.8亿元，楼面价1.34万/㎡。

白云区沙太路以西AB3101018地块：竞价26轮，溢价21%，总价14.15亿元，楼面价3.36万/㎡。

4月最后一日，广州土地市场迎来久违的热潮，多宗地块引发房企激烈竞逐。这些项目建成后，将成为检验楼市新规成效的重要样本。这波“新规+土拍”的双重信号，对广州楼市带来哪些影响？

一是，核心区供地大增，房企抢地更激烈了‌

今年广州土地市场最大的变化，就是中心城区的地块变多了。

官方数据显示，今年全市计划卖131块住宅用地，其中74块都在中心城区，占比超过一半。白云区直接成了“供地王”，一口气拿出26块地，而且位置都不错。天河、海珠、荔湾这些热门区域的供地也比去年多了不少。

地多了，开发商抢得也更凶了。尤其是金融城、琶洲这些黄金地段，每次拍地都能看到十几家房企抢破头，竞价动不动就十几轮，场面相当火爆。

二是，地块条件升级，倒逼开发商做"好房子"‌

今年政府卖地也学聪明了，很多地块都调高了容积率，相当于给开发商“松绑”——既能降低拿地成本，又能留出空间做高端产品。

另外，现在卖地基本都要求配建学校、商场等配套，比如今天拍的嘉禾望岗地块，早就说好要引进名校，直接把片区教育水平拉高一个档次。

这种"土地+配套"的打包模式，说白了就是逼着开发商卷产品。以后市场上会出现更多真正的好房子，对买房人绝对是好事。

三是，刚需的机会，今年或是买房最佳窗口期‌

对于想买房的朋友，今年可能要抓住机会了。

一方面中心区供应增加，起码比去年多了三分之一，选择更多；另一方面开发商房子卖得慢，库存积压严重，房企竞争激烈，最近新批的楼盘特别多，说不定还会打价格战。

提醒一句，相比郊区，市区的配套和升值空间还是更稳，有条件的话建议优先看中心城区的新盘。

四是，市区房价下降，但选房也要注意这些五一假期是上半年楼市最关键的节点。开发商为了冲半年业绩，这时候往往会放出大力度折扣来吸引买房人。

最近又有一批新楼盘入市，现在整体来看是个不错的买房时机。不过以后楼市分化可能会成为常态，就算是刚需买房也得考虑二手房好不好转手。

值得一提的是，300万以下的预算，刚需群体终于不用再纠结选“远大新”还是“老破小”了。老黄埔、芳村、番禺东这些地方新出的楼盘，因为户型有新规加持，实用面积变大，总价反而降了。如按首付15%的话，有些项目不到30万就能上车，对年轻人特别友好。

不过要提醒准备买房的刚需一族，要是近几年有换房打算，最好别碰大型旧改楼盘。现在二手房成交周期长，税费又高，能一步到位最好。

如果预算实在有限只能买小户型，也尽量避开那些体量特别大的旧改盘，不然以后卖房的时候，不仅要跟周边二手房竞争，还得跟同小区的新房比价格，会很头疼。

当前，广州供地重点转回市中心，加上新规让房子更实用，整个楼市价格体系正在重塑，市场会逐渐趋于稳定。